Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Если у Вас нет времени читать подробную статью, расположенную ниже, мы приведем краткое резюме. Однако, все же рекомендуем прочитать подробную информацию, поскольку потратив несколько минут на эту информацию, Вы можете сэкономить серьезные деньги на налоге на землю или плате за аренду участка. В оспаривании кадастровой стоимости есть много нюансов, проигнорировав которые или просто не зная о них, затратив время и средства можно не достичь результата.

Для владельцев земельных участков с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства! Загляните сюда!!

Процедура оспаривания кадастровой стоимости любых объектов недвижимости, как земельных участков любой категории (земель населенных пунктов, земель промышленности и т.п.), так и ОКСов (объектов капитального строительства) идентичны, пакет документов подаваемый в комиссию по оспариванию одинаков, разница будет заключатся в дате оценки конкретного объекта недвижимости.

Уменьшить земельный налог на участок, который находится у Вас в собственности (в аренде), можно путем изменения его кадастровой стоимости, которая в Пермском крае вступает в силу с 01 января 2014 года. Кадастровая стоимость может быть изменена путем установления заинтересованными лицами  рыночной стоимости объекта недвижимости независимым оценщиком на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Отметим тот факт, что оценка рыночной стоимости землельных участков должна производиться по состоянию на 01 января 2013-го года или на дату внесения сведений о ранее не учтенных объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости или на дату внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (ФЗ № 135 в ред. от 21.07.2014 г.)

Например, если у Вас произошло изменение по земельному участку 22.05.2014 года, то датой оценки (определения рыночной стоимости земельного участка для оспаривания) будет не 01.01.2013 года, а 22.05.2014 г.

Кто может считаться заинтересованным лицом и имеет право подавать заявление на пересмотр кадастровой стоимости? пояснения по ссылке.

              ВАЖНО!!!! если получено положительное решение комиссии или судебное решение об утановлении кадастровой стоимости в размере рыночной ПОСЛЕ 01.01.2019 года, то можно претендовать на возврат излишне уплаченных налогов с начала установления кадастровой стоимости, но за период не более 3-х лет!!!

           Для того, чтобы ознакомиться с судебным порядком оспаривания кадастровой стоимости в Перми, перейдите по этой ссылке. Мнение Пленума Верховного суда № 28 от 30.06.2015 года по оспариванию кадастровой стоимости правила, участники, процедура и т.д.

ОБРАЩАЕМ ВАШЕ ВНИМАНИЕ, что комиссия по оспариванию кадастровой стоимости является постоянно действующей,  Вы имеете право оспаривать кадастровую стоимость в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости (на сегодняшний день это 01.01.2014 года) по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки (согласно ФЗ № 135 новая кадастровая оценка может устанавливаться не ранее 01.01.2017 года), но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ФЗ № 135 в ред. от 21.07.2014 г.). В связи с новыми изменениями в законодательстве в Пермском крае создано Государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое будет заниматься определением кадастровой стоимости ВСЕХ объектов недвижимости, в том числе земельных участков и ОКСов.

 Разъяснения Минэкономразвития РФ по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков.

Существуют два способа, которые позволяют изменить кадастровую стоимость земли. Самым быстрым и надежным из них является обращение в профессиональную оценочную компанию, которая сможет обосновать новую стоимость перед государственными органами.

Самостоятельно оценить размер налога согласно действующему законодательству можно на основании нескольких нормативных актов:

1. Постановление Правительства Пермского края № 1610-п от 21.11.2013 г. «Об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края»

2. Закон № 604-ПК от 07.04.2010 г. «Об установлении арендной платы на земельные участки на территории Пермского края»

3. Решение Пермской городской Думы № 187 от 08.11.2005 г. о величине ставок земельного налога, действующего на территории города Перми.

4. Ставки земельного налога по муниципальным образованиям Пермского края.

5. Форма заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю  - для физического лица, для юридического лица

6. Перечень документов, предоставляемых в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Вы можете бесплатно оценить экономический эффект от изменения кадастровой стоимости земли.

Для этого отправьте нам запрос, содержащий следующие данные по земельному участку:

1. Адрес

2. Площадь

3. Кадастровый номер

4. Вид разрешенного использования

5. Процент налога (аренды) применяемый к кадастровой стоимости по Вашему земельному участку

Или отправьте нам отсканированную первую страницу кадастрового паспорта (с указанием процента налога (аренды) применяемый к кадастровой стоимости) ))00 .

Запрос необходимо отправить по электронной почте по адресам: sau@mvm.perm.ru (копию — на ocenka@mvm.perm.ru).

Дополнительная услуга, предоставляемая нами клиентам - получение кадастровой справки и кадастрового паспорта на земельный участок, как в электронном виде (с ЭЦП), так и на бумажном носителе. Эти документы предоставляются в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

Как снизить налог на землю

В конце 2010-го года вступили в силу следующие нововведения в законодательстве:

— «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (разработаны Минэкономразвития);

— поправки к федеральному закону об оценочной деятельности в РФ (глава III.1 «Государственная кадастровая оценка»)

— поправки к Земельному Кодексу РФ (ст. 66 «Оценка земли»).

 Данные изменения в законодательстве позволяют собственникам оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

Напомним, что в 2013-м году была вновь определена кадастровая стоимость земельных участков земель населенных пунктов и земель сельхозназначения. На основании этой стоимости, зафиксированной в государственном кадастре, с 01 января 2014 года в ближайшие пять лет будет начисляться земельный налог.

Законодательством предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости путем предоставления альтернативного отчета независимого оценщика по определению рыночной стоимости данного земельного участка.

В результате законных действий возможно существенное снижение налога на землю или арендной платы.

По нашему опыту оценки земельных участков в г.Перми и Пермском крае, в т.ч. для оспаривания кадастровой стоимости, рыночная стоимость земельных участков существенно ниже вновь утвержденной кадастровой стоимости. За период с 01.2014 года по 10.2017 года мы подготовили несколько тысяч отчетов, получивших положительное заключение в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, а также Республики Коми, Удмуртии и т.п..

Для примера приводим краткий сравнительный анализ данных по земельным участкам, принадлежащим различным организациям:

Данные в таблице наглядно показывают разницу между новой кадастровой стоимостью (от которой будут исчисляться налоги с 01.01.2014 г.) и рыночной стоимостью.

В данной статье мы рассмотрим закрепленную действующим законодательством процедуру снижения земельного налога.

Стоит заметить, что процедура оспаривания кадастровой стоимости начинается после опубликования новой кадастровой стоимости. Это оговаривается ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»:

Статья 24.18 "...Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки ..., но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.."

таким образом, кадастровую стоимость можно будет оспаривать пока эта кадастровая стоимость действует, на сегодняшний день в Пермском крае для земель населенных пунктов кадастровая стоимость будет действовать с 01.01.2014 года до 01.01.2020 года

Новая кадастровая стоимость объектов капитального строительства вступит в силу для налогообложения с 01.01.2019 года для всех налогоплательщиков, включая физических лиц.

Кадастровая стоимость опубликована на сайте Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края 11 декабря 2013-го года.

В статье 24.18 (Федеральный закон  № 135-ФЗ в ред. от 21.07.2014 г.)             этого же Федерального закона закреплен порядок рассмотрения споров:

Статья 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости»

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

                         Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, ...в суде .., только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. 

наши комментарии - юр. лица обязаны подать заявление в комиссию и только в случае отказа, могут обращаться в суд. По опыту оспаривания кадастровой стоимости, существенно меньшие затраты денег и времени занимает прохождение через комиссию, поскольку даже если комиссией выдан отказ на основании замечаний к поданным документам, в 99 % случаев эти замечания устранимы в более короткий период времени, нежели обращение в суд.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.{C}{C}

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

наши комментарии - не смотря на то, что физ.лицам можно минуя комиссию обращаться сразу в суд, по опыту, мы все-таки рекомендуем сначала подавать заявление в комиссию, поскольку ошибки в поданных в комиссию документах исправимы в 99 % случаев, в отличии от суда, где значение ошибки вырастает до критичного без возможности исправления и влечет за собой дополнительные затраты (кроме затрат на адвоката) на судебную экспертизу, при этом время от подачи заявления в комиссию до получения решения существенно меньше, около 2-х месяцев, нежели обращение в суд, где время прохождения двух инстанций (1-й инстанции и апелляции) может быть более полугода, к тому же решения суда необратимы, если Вы проиграли в суде по неподготовленным документам, то повторно попытаться оспорить кадастровую стоимость уже будет нельзя.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

наши комментарии - в Пермском крае кадастровая стоимость опрелялась на 01.01.2013 года. Очень важно - если по земельному участку произошли изменения касающиеся качественных (изменения категории или вида разрешенного использования) и качественных (уточнение или изменение площади) характеристик, то датой оценки будет дата внесения последних изменений повлекших изменение кадастровой стоимости участка, другие изменения, внесение которых не повлекло изменения кадастровой стоимости участка не меняют дату оценки!!!

В Пермском крае данные о работе комиссии можно узнать на сайте Управления Росреестра по Пермскому краю.

Далее в этой же статье оговариваются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Ими являются два обстоятельства:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Рассмотрим данные основания подробнее.

Доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости довольно затруднительно.

Алгоритм действий в этом случае следующий:

1.    В органах кадастра необходимо запросить копию оценочного отчета, на основании которого была определена кадастровая стоимость земельного участка.

2.      Найти в отчете недостоверные сведения.

3.      Составить перечень ошибок.

4.      Предоставить этот перечень в органы кадастрового учета на рассмотрение.

У этого пути оспаривания есть один «плюс» и несколько «минусов».

«Плюс»: у вас не возникает дополнительных затрат.

«Минусы»:

— обычному человеку недостаточно знаний, чтобы проверить оценку на «недостоверность сведений»;

— даже если недостоверность сведений можно увидеть, ее трудно будет доказать (все отчеты об определении кадастровой стоимости прошли экспертизу на экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков, а, следовательно, исключено наличие в них крупных ошибок);

— временные затраты на оспаривание кадастровой стоимости этим способом составят порядка 6-ти месяцев (максимум, который отведен на процесс оспаривания);

— в результате этих действий ставка налога может быть снижена лишь незначительно.

Таким образом, достаточно сложный и долгий путь может закончиться ничем, цель (снижение кадастровой стоимости) не будет достигнута.

Практически противоположным по «плюсам» и «минусам» является другой путь — установление  рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Отметим тот факт, что оценка рыночной стоимости землельных участков должна производиться по состоянию на "01" января 2013-го года, кроме вновь образованных участков и участков, по которым были внесены изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Алгоритм действий следующий:

1.   Заказать стандартный отчет о рыночной стоимости Вашего земельного участка по каждому кадастровому номеру квалифицированному оценщику.

2.     Полученный оценочный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка необходимо вместе с требуемыми документами предоставить в органы государственного кадастра.

«Минусом» такого способа является то, что услуги квалифицированного оценщика стоят денег. Квалификация оценщика для выполнения данной работы очень важна, так как от качества оценочного отчета зависит то, согласятся ли представители госорганов с данными, представленными в нем.  Если обоснование рыночной цены будет представлено в отчете некорректно, то вам откажут в пересмотре стоимости земельного участка. Оценка земельных участков, в принципе, является одной из самых сложных, так как есть много нюансов, которые влияют на определение итоговой стоимости. К ним можно отнести возможное наличие на земельном участке различных обременений: санитарно–защитных зон, различного рода сервитутов и пр.

Квалификацию оценщиков определить достаточно легко. Он работает в компании, которая уже зарекомендовала себя (ищите упоминания о ней в интернете), стоимость услуг в сравнении с другими предполагает именно качественное их оказание (хороший отчет не может стоить дёшево).

Самым главным «плюсом» данного способа является то, что наличие оценочного отчета об определении рыночной стоимости с положительным заключением Экспертного Совета (требования по обязательной экспертизе отчета в СРО отменены, однако комиссия очень жестко проверяет качество отчетов и далеко не все отчеты, которые ранее получали положительные заключения экспертных советов СРО могут без замечаний проити комиссию)  практически гарантирует то, что кадастровая стоимость будет пересмотрена.

Таким образом, это не только окупит затраты на услуги оценщика, но и позволит сэкономить значительные средства.

Также преимуществом этого способа оспаривания кадастровой стоимости является то, что временные затраты составят около 2-х месяцев (в отличие от 5—6-ти месяцев по первому способу).

Как уже было сказано выше, в органы кадастрового учета надо сдавать не только оценочный отчет об определении рыночной стоимости, но и пакет документов.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Также в Законе оговаривается, что кадастровая Комиссия после приема документов обязана в семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направить уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения. Данные направляются в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. В течение пяти рабочих дней с даты принятия (по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости) соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

По результатам положительного решения комиссии об изменении кадастровой стоимости происходит замена стоимости в кадастре и вам начисляют налог уже меньшей стоимости с 01 января года подачи заявления на оспаривание кадастровой стоимости.

ст. 24.20 (Федеральный закон  № 135-ФЗ в ред. от 21.07.2014 г.)            

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Если пересматривается кадастровая стоимость участка, по которому были изменения в течении налогового периода, то в случае оспаривания кадастровой стоимости для целей налогообложения оспоренная кадастровая стоимость может быть применена СО СЛЕДУЮЩЕГО налогового периода

Для того, чтобы получить более подробную консультацию или заказать оценочный отчет о рыночной стоимости земельного участка, вы можете позвонить в нашу компанию по телефонам: (342) 237-07-50, 237-07-22 или прийти лично в офис компании «МВМ-Оценка» (г. Пермь, ул. Толмачева, 17).

Если вас интересует стоимость услуг оценщика, то можете ознакомиться с нашим прайсом.