Заинтересованные лица в оспаривании кадастровой стоимости - кто они?

В ст. 24.18 № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года (в редакции закона от 21.07.2014 г.) указано «..Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии...»

Подобная формулировка Закона позволяет отнести к заявителям достаточно широкий круг лиц. При этом Земельный кодекс РФ (ст.5), определяя участников земельных отношений, называет:

- собственни­ков земельных участков,

- землепользователей (лиц, владеющих и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочно­го) пользования или на праве безвозмездно­го срочного пользования),

- землевладельцев (лиц, владеющих и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуе­мого владения),

- арендаторов и субарендато­ров земельных участков,

- лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земель­ными участками (сервитут).

Очевидно, что собственник земельного участка является тем лицом, чьи права непосредственно затрагива­ются при пересмотре кадастровой стоимости.

В то же время сказать, что права и обязан­ности иных названных лиц не затрагиваются, нельзя. Напротив, в случае аренды земель­ных участков, находящихся в собственности публично-правового образования или земель­ного участка, право собственности на который не разграничено, условие договора об аренд­ной плате, как правило, определяется исходя из кадастровой стоимости участка.

Получается, что результаты кадастровой оценки одного и того же объекта недвижимости могут затрагивать права и обязанности несколь­ких лиц: собственника, обладателя ограничен­ного вещного права, арендатора. Однако прямого ответа на во­прос, каким образом требования этих лиц мо­гут соотноситься и как рассматривать споры о размере кадастровой стоимости в случае их не­согласия, Закон об оценочной деятельности не содержит. При этом п. 16 «Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рас­смотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» содержит положение о том, что если ранее в отношении объекта недви­жимости, указанного в заявлении о пересмотре кадастровой стоимости, комиссией принято ре­шение об определении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, другое заявление не при­нимается к рассмотрению.

При буквальном толковании названных по­ложений не исключена ситуация, когда первым обратившимся с заявлением будет какое-либо иное заинтересованное лицо, а не собственник объекта недвижимости, который может не выра­жать пожеланий об изменении кадастровой сто­имости и даже быть против такого изменения.

Часть 3 ст. 20 Федерального закона «О го­сударственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ, определяя лиц, имеющих право на обращение с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, называет:

1)собственников;

      2) применительно к земельным участкам, находящимся   в  государственной   или   муниципальной собственности, — лиц, которым земельный участок предоставлен на праве по­жизненного наследуемого владения, постоян­ного (бессрочного) пользования или аренды на основании договора, заключенного на срок более пяти лет;

3) иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Указанная норма более узко определяет круг лиц, которые вправе требовать от органа кадастрового учета внесения изменений в го­сударственный кадастр недвижимости, в том числе и в отношении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно положению ч. 4 ст. 16 Закона о ка­дастре, где указано, что если иное не установ­лено указанным Законом, то никто не вправе иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, требовать от собственника поставленного на учет объек­та недвижимости или от иного лица осущест­вления учета изменений данного объекта не­движимости.

Исходя из указанной нормы можно предпо­ложить, что при возникновении спора между заинтересованными лицами такой спор между собственником и иным заинтересованным ли­цом о внесении изменений в ГКН в части када­стровой оценки объекта недвижимости должен быть разрешен судом. Такой спор может воз­никнуть, например, при поступлении в комис­сию нескольких заявлений в отношении одного и того же объекта от разных лиц (скажем, пу­бличного собственника и от арендатора). Если же собственник объекта недвижимости не вы­ражает пожеланий о таком изменение, а с за­явлением о пересмотре результатов кадастро­вой стоимости обращается иное лицо, скажем арендатор объекта недвижимости, то основа­ний для изменения кадастровой стоимости в случае возражений собственника не имеется. Прямо законодатель возможные ситуации не урегулировал, но для решения вопроса о том, кто может требовать пересмотра результатов кадастровой оценки, и для уяснения круга лиц, имеющих право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, можно выделить две ситуации в зависимости от того, в чьей собственности находится объект недвижимости.

1. Собственником является публично-правовое образование (например, Муниципальное образование город Пермь). В таком случае помимо органов государственной власти или орга­нов местного самоуправления, которым Закон предоставил право на оспаривание результа­тов определения кадастровой стоимости, та­кие результаты могут быть оспорены иными правообладателями. В отношении земельных участков — лицами, обладающими участками на праве постоянного (бессрочного) пользо­вания, пожизненного наследуемого владения, арендаторами, поскольку именно они являют­ся плательщиками обязательных платежей — земельного налога или арендной платы, раз­мер которых напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта.

2. Собственником объекта недвижимости является частное лицо. В таком случае только собственник и должен быть наделен правом на оспаривание кадастровой оценки в отношении объекта недвижимости.

Ниже приведена подборка судебных решений

1. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.09.2012 по делу № А27-11680/2011:

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части установления кадастровой стоимости равной ее рыночной стоимости, правомерно исходили из непредставления ответчиком доказательств несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке", Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и недостоверности определенной оценщиком величины рыночной стоимости объекта, обоснованно указали, что сам по себе факт выполнения отчета на основании договора, заключенного не с собственником земельного участка (а лицом, которое им пользуется на основании законного права), не может свидетельствовать о его противоречии закону либо недостоверности.

2. Постановление ФАС Московского округа от 02.11.2007 N КГ-А41/11510-07-П по делу N А41-К1-10141/06

3. Постановление ФАС Поволжского округа от 09.06.2005 N А65-17724/2004-СГ1-10:

Довод ответчика о недействительности договора об оценке имущества от 26.02.2003 требованиям ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности" судебными инстанциями правомерно признан несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. 4 названного Закона в качестве заказчиков могут выступать любые потребители услуг оценщиков, в том числе и не являющиеся собственниками объектов, подлежащих оценке.

4. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2005 N А26-7205/04-12

Довод подателя жалобы о неприменении судебными инстанциями статей 2 и 6 Закона об оценочной деятельности несостоятелен и подлежит отклонению. Статья 2 названного Закона определяет круг отношений, регулируемых этим Законом, а из статьи 6 того же Закона с учетом положений его статьи 4 не следует, что потребителем услуг оценщика (заказчиком) может быть только собственник объекта оценки. То, что Дегтярева Н.И. не является собственником гостиницы "Выг", а владеет и пользуется ею по договору аренды, не свидетельствует о недействительности договора об оказании оценочных услуг и не освобождает ответчика от обязанности оплатить оказанные по ее заданию услуги.

Применительно к спорам именно по кадастровой стоимости:

1. Постановление ФАС Уральского округа от 09.06.2012 N Ф09-3272/12 по делу N А60-11824/2011

Согласно ст. 6 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.
Действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.
Факт нахождения земельного участка в аренде у истца подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается. В данном случае, наличие у истца права аренды на земельный участок, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации предоставленного ему законом права на пересмотр кадастровой стоимости и, соответственно, для реализации права на проведение оценки стоимости соответствующих объектов.

2. Постановление ФАС Центрального округа от 01.11.2010 по делу N А68-12540/09: "в ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.Указанная норма не содержит императивного требования о проведении экспертизы только по заказу собственника объекта".