Оценка ветхого и аварийного жилья
Ширинкин А.Ю.
Некоторые владельцы старого жилищного фонда, которые вынуждены покидать свои ветхие и нередко аварийные жилища, столкнулись с проблемой несправедливой оценки своей недвижимости. Статья 32 ЖК России гласит, что собственник жилья или же земельного участка при его изъятии для государственных или же муниципальных нужд имеет право получить подобное и равноценное по стоимости жилище или участок земли. Если невозможно предоставить аналогичное жилье, то собственник может претендовать на денежную компенсацию по рыночной стоимости старого жилья или же земельного участка. Ситуации, когда выгоднее получить компенсацию, чем претендовать на новое жилье или земельный участок, достаточно редко встречаются. Основной фактор, влияющий на оценку стоимости жилья, а следовательно и на его стоимость, является право владельца недвижимости на земельный участок, на котором расположен дом.
Выкупная стоимость жилья по действующему законодательству состоит из рыночной цены помещения, а также из суммы всех убытков, причиненных собственнику в процессе его отчуждения – затрат на переезд, транспорт, оплату услуг профессиональных риелторов, расходов на переоформления правоустанавливающих документов, затрат на аренду временного жилья, аналогичного изымаемому. Иногда владельцу квартиры придется месяцами арендовать жилье, дожидаясь восстановления аварийного и ветхого дома. Эти суммы в обязательном порядке должны компенсироваться из бюджетов и фондов соответствующих уровней, от собственника потребуется только предоставить финансовые документы, подтверждающие вышеперечисленные затраты за указанный ним период.
Рыночная стоимость отчуждаемой квартиры или комнаты рассчитывается без учета плохого состояния основной конструкции дома – это значит, что за эталон оценки принимаются аналогичные квартиры или комнаты этого дома, находящиеся в нормальном и пригодном для проживания людей состоянии. При этом есть существенный нюанс, способный значительно изменить рыночную стоимость изымаемой квартиры в рамках программы переселения из ветхого жилья в новое. При этом в процессе обычной купле-продаже квартиры эта ситуация не возникает. Статья 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что:
«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)…».
Поэтому земельный участок, на котором расположен дом, изначально принадлежит владельцам квартир на правах общей долевой собственности – часть есть у каждого, но распоряжаться могут только после согласия абсолютно всех владельцев. При этом согласно вышеупомянутой статьи общедолевую собственность нельзя продавать и покупать как самостоятельный объект, поэтому и определить ее стоимость согласно рыночным расценкам невозможно. Право общей долевой собственности на коллективное имущество многоквартирного дома (чердаки, лестничные площадки и т.д.) связано с появлением права собственности на жилье в этом доме. После покупки квартиры у человека появляется право на пользование общим имуществом жильцов всего дома (это подтверждает ст. 290 ГК России, а также статьи 36-38 ЖК России). Согласно этим нормативным актам, права на долю общего имущества и на отдельное жилое помещение (квартиру или комнату) возникают и прекращаются одновременно. Право на общедолевую собственность в доме нельзя продать, переуступить или каким-либо образом поменять без изменения или передачи права на отдельное жилое помещение. Право на жилье является основным, а доля в собственности всех жильцов является придаточным правом, которое не может существовать и переуступаться самостоятельно, быть предметом каких-либо гражданско-правовых сделок. Например, нельзя продать свое право на часть подъезда дома, при этом оставшись владельцем квартиры. В подтверждение этому пункт 4 ст. 37 ЖК России гласит, что:
«п.4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение…».
Из-за этого право на общедолевую собственность возникает и теряется вне зависимости от желания владельцев недвижимости. Раздел общего имущества между жильцами многоквартирного дома, а также выделение определенной части некоторым собственникам квартир, невозможен. Преимущественное право покупки, а также наследование общего имущества в многоквартирном доме, появляется только в случае получения прав на владение квартирой или же комнатой в этом доме – это подтверждается нормами статей 244-252, а также ст. 289-290 ГК России. Поэтому доля собственника квартиры в общедолевой собственности на имущество многоквартирного дома не является оборотоспособной. Она не может существовать отдельно от права собственности на жилище.
Именно из-за желания получить вместе с размером компенсации за ветхое и аварийное жилье определенную сумму за земельный участок и общедолевую стоимость и возникает конфликт между собственником жилища и властями населенного пункта. Последние стремятся сэкономить бюджетные деньги и заплатить владельцу недвижимости как можно меньшую сумму компенсации. Собственники жилья довольно часто придерживаются мнения, что к стоимости возмещения за аварийные или ветхие квадратные метры при отчуждении должна обязательно добавляться стоимость части земельного участка, который согласно праву общедолевой коллективной собственности приходится на квартиру.
Разобраться в хитросплетениях законодательства и рассчитать действительно обоснованную рыночную стоимость ветхого или же аварийного жилья не так просто. Попробую высказать и обосновать собственное мнение по вопросу выкупа непригодного для эксплуатации жилья, точка зрения основана на многолетнем практическом опыте оценки стоимости подобных помещений, а также на многочисленных судебных экспертизах.
Первое – дом не «висит» в воздухе, он неразрывно связан с землей, на которой он физически расположен. Причем вне зависимости – частный ли это дом или же многоэтажная высотка с сотнями квартир. Для постройки дома необходимо приобрести или же арендовать на длительное время земельный участок, это довольно затратное мероприятие в материальном плане. Поэтому в рыночную стоимость любой недвижимости уже заложена стоимость земельного участка, на котором он возведен, причем эта сумма очень солидная и ощутимо влияет на общий бюджет строительных работ.
Простой пример: попробуйте сравнить стоимость двух похожих квартир в новостройках в центральной части города и на его окраине. Если взять жилье, которое одинаковое по площади, этажности и ремонту, то стоимость квартиры в центре города будет выше. При этом себестоимость строительства и материалов совершенно одинаковая, разница в стоимости объясняется более дорогой землей в центре города. Поэтому и процент вклада цены земли в стоимость жилья в центре города будет гораздо большим, что отразится на конечной цене квартиры.
Также для комфортной эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома необходим участок придомовой территории – для обеспечения нормального подъезда машин, вывоза мусора, обустройства мест для отдыха. Поэтому площадь отведенной под постройку дома земли не ограничивается только участком под застройку, иногда наблюдается существенное превышение этого значения. Размер площади определяется СНиПами и СанПиНами. Эта минимальная и необходимая по законодательству площадь обязательно войдет в стоимость квартиры и зачастую увеличит ее конечную цену.
Если фактическая площадь земельного участка намного превышает минимально необходимую, то появляются излишки земли – их можно с выгодой использовать после коллективного собрания владельцев квартир. Например, можно продать часть земли для строительства другого многоэтажного дома (если придомовая территория является значительной по размеру), организовать платную парковку, построить индивидуальные гаражи и т.д. Поэтому разумно утверждать, что наличие этой свободной и полезной площади способно значительно увеличить окончательную стоимость недвижимости. Наиболее простым способом получения выгоды станет продажа лишней территории земельного участка, при этом выгода будет равняться реальной стоимости земельного участка в месте расположения дома. Покупателю необходимо готовиться к увеличению стоимости квартиры примерно на сумму рыночной стоимости излишнего земельного участка.
Однако, необходимо добавить, что все это возможно только в рамках расселения ветхого и аварийного жилья, поскольку имеются КОНЕЧНЫЕ собственники этих помещений, как следствие этого, все преференции и недостатки достаются им. При простой купле-продаже квартир на открытом рынке, право в излишках общедолевой собственности, в частности земельного участка, не монетизируется, а просто следует судьбе первичного объекта - жилого помещения (квартиры, комнаты).
Для определения наличия и величины излишнего земельного участка потребуется знать фактическую площадь, выделенную под строительство дома, после чего вычесть из нее минимально необходимую по нормативам площадь под размещение здания.
Для понимания рассмотрим упрощенный пример такого расчета:
Некая квартира общей площадью 50 кв.м. расположена в 2 этажном жилом доме 1948 года постройки. Удельный показатель земельной доли составляет 2,84 (Свод правил по проектированию и строительству СП 30-101-98), этот переменный (зависит от нескольких параметров конкретного жилого дама) показатель соотношения общей площади земельного участка к общей площади жилых квартир в доме. Общая площадь жилых квартир дома (согласно Техническому паспорту на жилой дом) составляет 386,1 м2, фактическая площадь отведенная под дом составляет 2000 м2. Таким образом, нормативная площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом составляет:
386,1 м2 * 2,84 = 1096,52 м2.
Сравниваем эту площадь с фактической получаем: 2000 – 1096,52 = 903,48 м2
Т.е. в наличии имеются фактические излишки участка в размере 903,48 м2, определив рыночную стоимость этих излишков можно определить и величину доли земельного участка в общедолевой собственности приходящейся на конкретную квартиру, как в квадратных метрах, так и в рублях.
903,48 кв.м. / 386,1 кв.м. = 2,34 кв.м. излишков земельного участка приходится на 1 кв.м. каждой условной квартиры в этом расселяемом доме. Если рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка будет стоить хотя бы 10 тыс. руб., то общая величина доплаты должна составить:
2,34 кв.м. * 10 000 руб.* 50 кв.м. = 1 170 000 руб.
Стоимость доли излишков должна прибавляться к стоимости квартиры увеличивая ее общую стоимость.
Подводя итог, можно сказать, что излишки земельных участков, которые можно с выгодой использовать, на практике встречаются достаточно редко. Но в любом случае, собственник ветхого или же аварийного жилья должен осознавать, что лишь грамотная и квалифицированная оценка размера придомовой территории и ее реальной стоимости позволит узнать справедливую цену квартиры. Именно эту сумму и следует требовать у властей населенного пункта при проведении вынужденного отчуждения аварийного и ветхого жилья. Ведь земля – это материальное благо и товар, поэтому ее стоимость также должна отображаться и учитываться в финансовых документах при получении компенсации от властей за счет бюджетных средств и различных фондов.
Ширинкин Александр Юрьевич - оценщик бизнеса, член ООО «Российское общество оценщиков», сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости, Сертификат № 0059, Москва, 22.12.2008 г., Сертифицированный TGA специалист по оценке недвижимости 2-го уровня (оценка рыночной стоимости недвижимости для целей финансовой отчетности и залогового обеспечения) в соответствии ISO / IEC 17024:2003 – сертификат № 73-061-12 от 27.01.2012 года. Председатель Экспертного Совета Пермского регионального отделения РОО, Председатель Экспертного Совета НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края», член центрального Экспертного Совета СРО РОО (г. Москва) – квалификационный аттестат эксперта СРО № 000052-006 от 27.09.2013 г.
Опыт практической работы по оценке имущества с 1998г. (22 года).
