Оценка с целью оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС).
Актуальность вопроса!
На сегодняшний день вопросы оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства принимают все большее значение, в том числе и для ИП и юридических лиц работающих по УСН (посмотрите статью "Налог на имущество при УСН: платить или не платить?"), так как от величины кадастровой стоимости напрямую зависят налоговые обязательства собственника объекта капитального строительства, стоимость выкупа ОКС и величина НДФЛ при продаже объекта в период меньше льготного владения. Зачастую кадастровая стоимость, зданий или сооружений, установленная Правительством Пермского края или иным субъектом РФ, представляется пользователям недвижимости явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости. У собственников недвижимости в этом случае имеется возможность, как в досудебном порядке, так и в судебном, уменьшить кадастровую стоимость ОКСа.
Объект капитального строительства (ОКС) – может представлять собой здание, сооружение, строение, объекты, неразрывно связанные с земельным участком, строительство которого завершено, либо не завершено, имеющие государственную регистрацию.
Цели оспаривания кадастровой стоимости зданий и сооружений!
Оспаривание кадастровой стоимости необходимо в следующих случаях:
- оптимизация (уменьшение) налоговых обязательств собственника ОКСа;
- оптимизация (уменьшение) стоимости выкупа ОКСа;
- оптимизация (уменьшение) размера арендных платежей за здание и сооружение, если арендные платежи привязаны к кадастровой стоимости ОКСа;
- уменьшение размера НДФЛ при реализации объекта недвижимости в сроки владения меньше льготных (с 01.01.2016 года – льготный срок владения не менее 5 лет).
Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости
Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра (Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online). Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).
Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку "Сформировать запрос", то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.
Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость превышает рыночную, то у Вас есть возможность законно снизить налоговые выплаты.
Законодательство в области оспаривания кадастровой стоимости!
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии (в досудебном порядке) по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых установлена после 01.01.2019 года, заинтересованные лица –собственники, арендаторы (если аренда исчисляется от кадастровой стоимости) могут обращаться сразу в суд, без обращения в комиссию по рассмотрению споров (досудебный порядок), ранее, для юридических лиц, обращение в комиссию было обязательным, без этого исковое заявление не принималось.
С 1 января 2018 года Пермский край входит в число регионов, в которых налог на имущество физических лиц исчисляется из кадастровой стоимости.
Губернатором Пермского края М.Г. Решетниковым подписан Закон от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения».
Базой для исчисления налога теперь будет кадастровая, а не инвентаризационная стоимость недвижимости, как это было прежде. Меняется и ставка налога. Для жилых домов, квартир и комнат ставка налога дифференцируется от 0,1% до 0,3% в зависимости от кадастровой стоимости объекта, для гаражей – варьируется в пределах 0,2-0,3%. Максимально возможная в России ставка налога на имущество физических лиц – 2% - применяется к объектам налогообложения любого типа, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн. рублей.
Налог на имущество организаций в Пермском крае!
Губернатором Пермского края М.Г. Решетниковым подписаны Закон от 13.11.2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» где прописано, что налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, устанавливается в следующих размерах:
- 1,5 процента – в 2018 году;
- 1,6 процента – в 2019 году;
- 1,8 проценты – в 2020 году и последующие годы.
Перечень объектов недвижимого имущества юридических лиц, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2018 год определен в Постановлении от 25.11.2017 года № 944-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость». с 01.01.2019 года пречень в своей основе остался тем же, с небольшими изменениями. Однако, такой перечень это временное явление, с 01.01.2020 г., возможно, будет установлена кадастровая стоимость как налоговая база для исчисления налога на имущество для все без исключения ОКСов.
Кто может оспаривать кадастровую стоимость!
Оспаривать кадастровую стоимость могут:
- физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
- органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Основание пересмотра результатов определения кадастровой стоимости!
Самым важным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Поэтому для оспаривания кадастровой стоимости в обязательном порядке необходимо составление Отчета об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства. В случае положительного решения комиссии или суда о пересмотре кадастровой стоимости, комиссия или суд принимает решение об определении кадастровой стоимости ОКС в размере его рыночной.
Срок подачи заявления на оспаривание кадастровой стоимости!
Следует учитывать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, но не позднее, чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», будет применятся с 1 января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2019 года Ваш объект капитального строительства попадает под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.
Преимущество обращения в компанию ООО «МВМ-Оценка»!
Компания ООО «МВМ-Оценка» предлагает партнерство собственникам недвижимости и юридическим компания в области оценки рыночной стоимости имущества для целей оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства.
Компания ООО «МВМ-Оценка» имеет в своем штате высококвалифицированных специалистов в области оценки позволяющие проводить самые сложные виды оценки и экспертизы. Опыт работы по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства с 01.01.2014 года. Нами проведено успешное снижение кадастровой стоимости более 4000 (четырех тысяч) земельных участков и объектов капитального строительства, как в комиссии по рассмотрению споров, так и в судебном порядке.
Сотрудничая с нами, Вы сэкономите Ваши время и средства!
