Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья

Ширинкин А.Ю.

Сертифицированный РОО и TGA оценщик

Сертификат TGA № 73-091-12 от 27 января 2012 года

Сертификат РОО № 0059, Москва, 22.12.2008 г.

Пащенко О.Б.

Сертифицированный РОО оценщик недвижимости

Сертификат № 0323 от 10.08.2015 г.

Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья.

Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Для корректного определения рыночной величины компенсации необходимо определить какие конструктивные элементы многоквартирного жилого дома должны быть отремонтированы в ходе капитального ремонта и как давно был проведен последний капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт в жилых домах заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.

Износ отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования в процессе эксплуатации жилых домов неодинаков и зависит от природы материала, а поэтому сроки службы их по времени различны. Наиболее длительные сроки службы в каменных домах имеют фундаменты и стены. В силу этих причин в капитальном ремонтируемом каменном здании при замене конструктивных элементов последние должны предусматриваться из материалов более долговечных, приближающихся к срокам службы фундаментов и стен здания.

Все работы по капитальному ремонту жилых домов делятся на следующие группы:

— комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;

— выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. В данном случае, этот вид ремонта при расселении ветхого и аварийного жилья не рассматривается, поскольку происходит полная утрата недвижимого имущества.

Комплексный капитальный ремонт

Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них.

Под комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в негодное состояние (аварийное) и нуждаются в замене.

Жилые дома дореволюционных и предвоенных лет постройки во многих случаях имеют неравнопрочные конструкции по срокам их службы.

При ремонте жилых домов за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:

— замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;

— восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;

— устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);

В первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. К таким работам следует относить:

— неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;

— частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;

— неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, электропроводки.

Согласно статьи 166 ЖК РФ «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома

В данном случае ремонт фундамента не подразумевает его полную замену, как других конструктивных элементов многоквартирного дома, поскольку заменить его (фундамент) физически не представляется возможным. В абсолютном большинстве случаев работы связанные с фундаментом относятся к чрезвычайным ситуациям возникшими при воздействии внешних факторов, таких как, например, несоблюдение минимальных расстояний или технологий строительства при рытье котлованов вблизи многоквартирного дома повлекшее за собой оползневые явления грунта в котловане и последующую деформацию из-за этого фундамента многоквартирного дома и т.п. что возникает крайне редко и не связано с плановым капитальным ремонтом жилого многоквартирного дома. Поэтому при расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт затраты на воспроизводство фундамента не учитываются. Также не учитываются отделочные работы внутренних жилых помещений, включающие оконные и межкомнатные дверные проемы относящиеся к жилому помещению, поскольку это обязанность собственника помещений (статья 30 ЖК РФ и ст. 2, ст. 15 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).

Сроки проведения капитального ремонта существенным образом зависят от долговечности материалов основных конструктивных элементов жилых и общественных зданий, т.е. от сроков службы как отдельных конструктивных элементов так и от срока службы здания в целом.

Жилые и общественные здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на:

— жилые здания — 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет;

— общественные здания — на девять групп с усредненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет.

В целом жилые и общественные здания в зависимости от долговечности основных несущих конструкций группируются по общему сроку службы в годах следующим образом:

Жилые здания:

I. Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные), перекрытия железобетонные — 150 лет;

II. Здания каменные, обыкновенные, фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия железобетонные или смешанные — 125 лет;

III. Здания каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные — 100 лет;

IV. Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные — 50 лет;

V. Здания сборно-щитовые, каркасные, сырцовые, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты на деревянных столбах или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и др., перекрытия деревянные — 30 лет;

VI. Здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные — 15 лет.

Общественные здания:

I. Здания каркасные с железобетонным или металлическим каркасом с заполнением каркаса каменным материалом — 175 лет;

II. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 150 лет;

III. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные — 125 лет;

IV. Здания со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 100 лет;

V. Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные — 80 лет;

VI. Здания деревянные с бревенчатыми или рублеными брусчатыми стенами — 50 лет.

Конструктивные элементы и инженерное оборудование в жилых и общественных зданиях в зависимости от долговечности характеризуются следующими сроками службы:

— фундаменты — 150-100 лет;

— стены — 150-100 лет;

— перекрытия — 150-70 лет;

— полы — 80-10 лет;

— лестницы — 100 лет;

— крыши:

— несущие элементы-150-100 лет;

— кровля — 80-8 лет;

— перегородки — 150-40 лет;

— двери и окна — 20 лет;

— водопровод и канализация — 30 лет;

— отопление — 30 лет;

— горячее водоснабжение — 10 лет;

— вентиляция — 30 лет;

— электроосвещение — 15 лет;

— электроплиты — 20 лет;

— газооборудование — 20 лет;

— лифты — 20 лет;

— прочее инженерное оборудование — 30 лет.

Внутренняя и наружная отделка и благоустройство участка характеризуется следующей долговечностью:

— внутренняя отделка — 50 лет — 4 года;

— наружная отделка:

— облицовка камнем и плитками — 125 — 75 лет;

— штукатурка — 50 — 15 лет;

— окраска — 5 лет.

В зависимости от долговечности жилых зданий устанавливается различная периодичность капитальных и текущих ремонтов.

Так, по группам зданий (см. выше) нормированы следующие виды ремонтов и частота их проведения.

I группа зданий долговечностью 150 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;