Президиум ВАС РФ дал однозначную позицию по датам оценке при оспаривании
Для обеспечения сопоставимости дата оценки в отчете об оценке, подготовленном в целях установления кадастровой стоимости в размере рыночной, во всех случаях (в том числе для вновь образованных участков) должна совпадать с датой оценки отчета об определении кадастровой стоимости
18 сентября 2013 г. на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) Постановления Президиума ВАС РФ № 10761/11, вынесенного 25 июня 2013 г. по делу № А11-5098/2010 (по заявлению ОАО «Владмирглавснаб» к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
Определением № ВАС-10761/11 от 12 апреля 2013 г. данное дело было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора с целью формирования единообразного подхода к толкованию и применению арбитражными судами норм права по следующим вопросам:
1. Какую дату следует рассматривать как дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и, следовательно, по состоянию на какую дату должна устанавливаться рыночная стоимость объекта?;
2. По состоянию на какую дату следует определять рыночную стоимость объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков?
Фабула дела:
Открытое акционерное общество «Владимирглавснаб», являющееся собственником трех земельных участков, расположенных по адресу: г. Владимир, мкр. Юрьевец, ул. Ноябрьская, д. 139, имеющих кадастровые номера 33:22:14017:52, 33:22:14017:53, 33:22:14017:56 (далее – спорные земельные участки), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 33:22:14017:0009, обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным при новом рассмотрении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к федеральному бюджетному учреждению «Кадастровая палата» по Владимирской области (заменено на правопреемника – филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области), с требованием признать кадастровую стоимость спорных земельных участков, имеющих кадастровые номера 33:22:14017:52, 33:22:14017:53, 33:22:14017:56, равной рыночной стоимости данных участков.
В качестве доказательства рыночной стоимости обществом представлен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2008 г.
Принадлежащие «Владимирглавснаб» спорные земельные участки были поставлены на кадастровый учет 24.11.2008 г. Право собственности общества на них зарегистрировано 23.01.2009 г.
В 2007 году были проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области. Исполнителем названных работ по оценке выступил кадастровый центр, который 07.12.2007 г. составил отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков, датой проведения работ в данном отчете указано 01.01.2007 г. Постановлением губернатора Владимирской области от 21.11.2008 № 808 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2008 г.
В удовлетворении требований ОАО «Владимирглавснаб» решением Арбитражного суда Владимирской области от 22.05.2012 г. было отказано.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 24.10.2012 решение от 22.05.2012 г. и постановление от 01.08.2012 г. оставил без изменения.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что рыночная стоимость спорных земельных участков была определена на дату, когда эти земельные участки отсутствовали как самостоятельные объекты недвижимости и не могли быть объектом оценки. Установив, что при формировании перечней земельных участков для определения кадастровой стоимости и ее определении по состоянию на 01.01.2008 имелись сведения только о земельном участке с кадастровым номером 33:22:14017:0009, который прекратил существование как объект недвижимого имущества с момента раздела и внесения сведений о постановке на кадастровый учет спорных земельных участков, т.е. с 24.11.2008, суды указали, что спорные земельные участки на момент проведения государственной кадастровой оценки не существовали, поскольку не были поставлены на кадастровый учет и поэтому не могли быть включены в перечень объектов оценки.
Вынесенным 25.06.2013 г. Постановлением Президиума ВАС РФ по делу № А11-5098/2010 судебные акты трех инстанций были отменены и дело передано на новое рассмотрение. Определим чем руководствовался ВАС РФ при принятии указанного Постановления, и какие принципиальные выводы были сделаны им при разрешении данного спора:
· Какую дату следует рассматривать как дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и, следовательно, по состоянию на какую дату должна устанавливаться рыночная стоимость объекта?
«…Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
· По состоянию на какую дату следует определять рыночную стоимость объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков?
Датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость вновь образованного земельного участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка в силу следующего:
«…Согласно действующим нормативным актам кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.
В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 (далее – методические указания).
Методические указания применяются и для определения кадастровой стоимости земельных участков в случае образования нового земельного участка путем раздела.
Так, подпункт 2.1.17 методических указаний определяет, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемого земельного участка) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.
Поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка…».
